Ауторски текст Грађевина

Преварени купци станова

Правна несигурност. Ово је основна одлика нашег малог, корумпираног, неуређеног друштва и највећа препрека за било какве озбиљне инвестиције у Србији. Нигде се то катастрофално стање не одражава јасније него у стању катастра и земљишних књига.

stanovi

Купопродаја некретнина на западу је уређен и сигуран систем. Нема ванкњижног власништва. Нема куповине кешом на руке. Купац има адвоката. Продавац има адвоката. Купац новац уплаћује на специјални рачун отворен само за потребе купопродаје некретнине (escrow account), и тај новац се пребацује на рачун продавца тек када укњижба некретнине пређе са продавца на купца. Читав посао завршавају адвокати и својим лиценцама и имовином гарантују за правну сигурност целог поступка.

Код нас је царство вањкњижног власништва безгранично. Царство општинских архива са невероватном количином неукњижених и недефинисаних права на земљишту и објектима. Царство АПР-а са некретнинама унешеним као капитал у привредна друштва, уговорима о купопродаји некретнина кроз продају удела у д.о.о. привредним друштвима, тзв. СПВ или ти Special Purpose Vechicles. Царство неукњижених судских пресуда, судских поравнања, пресуда због признања. Царство плаћања некретина транге франге компензацијама, асигнацијама, цесијама и осталим имагинарним средставима плаћања. И то све код блокираних предузећа.

Тако је и могуће да се на основу неукњиженог права коришћења на земљишту, добије грађевинска дозвола или не, почне градња са или без икакве дозволе и омогући купопродаја станова за кеш. И наравно све ово ванкњижно. Могуће је и да та купорподаја нигде не остави трага у пословним књигама. Онако ванбилансно. И да се уговори овере у суду, а да новац заврши ко зна где. Једном приликом сам присуствовао разговору са Холанђанима којима је безуспешно покушано објашњење „концепта“ бесправне градње. Трагикомично.

Пошто је то опште стање, грађани навикнути на овај хаос и даље купују за кеш на руке. Уз признаницу. Ова чињеница није оправдање, само чињеница. Тако је.

Замислите сада да онај који вам продаје стан за кеш на руке у исто време продаје станове и грађевинским фирмама које граде те исте станове. Пошто вајни инвеститор има капитал од 500 евра, а гради објекте вредне десетине милиона евра, једини начин да плати градњу је да грађевинским фирмама за рад и материјал који уграђују, уместо новца понуди квадрате у објекту који граде.

И тако се направи пирамида: новац од продаје станова се извлачи из пројекта, а изградња се финансира од средстава грађевинских фирми које такође добијају станове. На жалост, као и свака друга пирамида, и ова има свој крај: када нестане станова за уступање грађевинским фирмама које граде објекте. Тада градња стаје. Зависно од тога колико је станова инвеститор „продао“ купцима за кеш у односу на број станова који је подељен грађевинским фирмама, долазимо до процента изграђености на коме пирамида пуца. Рецимо негде на 35% изграђености. У преводу, продају се и поделе грађевинским фирмама сви станови, степен изграђености дође до 35%

Замислите сада један такав пројекат који се закуца у зид са степеном изграђености од 35%. Шта да ради вајни инвестиотор? Новац који је узео од купаца је потрошио на неке друге ствари или склонио на страну, станова за поделу више нема. Шта даље? Рецимо, могао би да направи неку нову фирму, или две или три, пребаци ове ванкњижне некретнине новим транге-франге уговорима на те нове фирме, и покуша да тиме што људи не знају много о свему овоме, већину купаца остави са уговорима на оригиналној фирми без права на станове. Па да онда та оригинална фирма заврши у стечају, са њом и велика већина купаца, а да су некретнине прошетале на нека друга правна лица и да буде појела маца. Нико није крив. Дошао стечај.

Покушај спашавања ове катастрофалне ситуације за купце, сада повериоце, је у почетку сизифов посао. Са једне стране створен правни привид (папир све трпи) регуларности и легитимности ситуације у којој огроман број људи преварен. Са друге стране, изузетно емоционални преварени људи који никоме не верују, а посебно не верују колико је лоша ситуацију у којој су. Још увек се надају у чудо: да ће неко све то да плати и среди. А треба да се плати завршетак објеката који су завршени 35%. И да се плати накнада за грађевинско земљиште која је плаћена 0%. А треба да се плати и камата. А треба да се плате и утајени порези са својом каматом. Замислите колико је то новца.

Пошто новац који су дали купци није завршио на градилишту, поставља се питање: где је завршио? Одговор на ово питање може дати само финансијска истрага у оквиру кривичног поступка. Са друге стране, о колико новца се ради, могу да кажу само сами купци. Јер осим њихових изјава о томе коме су дали новац и колико као и признаница које имају, ни истрага не може далеко да оде. Све ово је један велики посао и траје дуго времена са неизвесним исходом. Он није решење проблема. Али може на крају да поправи укупан резултат и повољније намирење преварених људи.

Највећи проблем су потребна средства за завршетак објеката. Морају се наћи средства и модел завршетка објеката, иначе ће штета за све бити потпуна.

Суочавање са чињеницама је тек први и најважнији део решења проблема. Други део је прихватање принципа равномерног намирења. Једини начин да приступите решењу проблема је да сви прихвате да морају заједно. Да не може неко да добије све, а неко да изгуби све. Да ће сви морати да изгубе нешто и да је главни циљ да се изгуби што мање. Колективно.

Ту почињу проблеми. Мањина коју не интересује колективно и равномерно, већ мисле да могу да добију више од осталих. Нпр. они који су купили станове у зградама које су по њиховом мишљењу „скоро завршене“. Они виде само да је у њиховом стану потребно поставити паркет, санитарије, окречити, а то све могу и сами или су већ то и учинили у последњих 3 године док пролазе кроз голготу. То што заједнички простори нису завршени, што пореске обавезе нису плаћене, што грађевинско земљиште није плаћено, што поверилац који је испоручио плочице у њиховом стану није плаћен, а ни зидар, ни молер, ни … Шта ће бити са другим, то их не интересује. У држави у којој се све отима, овакав приступ не наилази код грађана на осуду. Свако се сналази како најбоље може и уме.

Али није у реду. А посебно није у реду заводити остале људе, лажно се представљати, пуштати гласине и подривати једину наду коју имају да поврате свој новац. Једино може колективно. Не може мањина добити све, а већина изгубити све. Управо на овакав приступ и рачуна вајни инвеститор који је направио пирамиду. Разбијање јединства оштећених води у пропаст свих.

На срећу, већина оштећених то схвата. Мада јесте болно, јер људи јесу преварени. У борби за своја права, представници оштећених су свим новинама послали допис. Допис који су послали свим релевантним државним институцијама. Изгледа да мањина има много бољи приступ медијима него већина. Некако овај допис никако да стигне у медије. Можда ће ово помоћи. Да људи поврате што више. Да барем дођу до новца који су уложили што је око 1000 евра по м2 у просеку. Ко помисли да је то мало за стан, напомена да је то плаћано за сиву градњу 2004, 2005 и 2006 године. А ко хоће може, уз доплату, да дође и до стана. На жалост, боље не може. Ако ће сви добити равномерно и по истом аршину. А и за толико је потребна борба.

Саша Радуловић

Објављено на Блогу Б92 12.06.2011. године

ЦИНС: иљаде преварених грађана још увек чека станове у Филмском граду

—————————————————————————–

1000 ОШТЕЋЕНИХ
Удружење „1000 оштећених“ основано је решењем Министарства за државну управу и локалну
самоуправу, 30.6.2008. год под бр.4792 и редним бројем 13.808 као удружење грађана.
Председник Скупштине Никола Данић,Заступник Удружења:Зоран Павловић

УДРУЖЕЊЕ „1000 ОШТЕЋЕНИХ“
И СТЕЧАЈНИ УПРАВНИК ДЕЛТА ЛЕГАЛА
НУДЕ РЕШЕЊЕ АГОНИЈЕ

Када су 2007.године,Станком и Делта легал,Инвеститор и Суинвеститор, на изградњи преко 40 хиљада квадрата стамбеног,пословног и гаражног простора,на ексклузивној локацији „Филмски град“ прекинули радове и ушли у дугорочне, уз то и неизвесне ортачке парнице, са собом су у правно безнађе и дугу агонију повукли и преко хиљаду купаца и три хиљаде чланова њихових породица. На стотине писаних страница упућених на адресе председника државе, председника владе, министара правде, унутрашњих послова, просторног планирања, специјалног тужилаштва, председника скупштине… и данас су неми сведоци овог трагичног случаја који без премца добија епитет највећа грађевинске пљачке организоване и спороведне у новијој историји земаља са ових простора. Процењује се, да директна штета, нанета купцима, прелази 40 милиона ЕУ не рачунајући још најмање толики износ кроз изгубљену добит, претрпљену штету, стрес и многа друга психичка и физичка малтретирања која за последицу имају на десетине смртних случајева и тешких обољења. У овој афери и велики губитник је и држава која годишње губи преко милион ЕУ због неплаћеног пореза. Додајмо томе и податак да је послу могло да се нада најмање 300 младих људи.

Увођењем стечаја, најпре у Делта легал, чему је предходило хапшење власника ове контроверзне фирме, а недељу дана касније, увођењем стечаја и у Станком, створени су реални услови да се свеобухватном реоганизацијом ових фирми, дојучерашњих пословних партнера, ствари покрену са мртве тачке.

Скупштина купаца окупљених око Удружења „1.000 оштечених“, практично је од момента уводјења стечаја била у непрекидном заседању са циљем да сваки од купаца дубоку проникне у смисао и садржину целокупног стечајног поступка.

Више од 90% преварених купаца разматрало је и прихватило план реорганизације стечајног управника Саше Радуловића. Мада је план за купце изузетно болно решење, он је без сумње и добар пут за излазак из дугогодишње агоније. Ово решење респектује интересе свих странака у овој трагедији и тражи попуштање и жртве свих, а највише жртву преварених купаца.

За завршетак 6 блокова у Филмском Граду са преко 40.000 м2 стамбеног и пословног простора, потребно је око 16 милиона евра. Купци разматрају могућност да по иницијативи Стечајног управника и рачуници коју је он презентирао, изврше доплату која би у најгорем случају могла да износи и до 500 евра по м2. Ове доплате ће дати неопходна средства за завршетак свих објеката и затварање финансијске конструкције. Коначну реч о распону доплате, даће Одбор поверилаца по његовом конституисању.

У средишту плана се налази нацрт уговора између Делта легала и Станкома којим се решавају сви имовинско правни односи, спречавају дуготрајни и скупи судски поступци који би од свих, без обзира на њихови исход, учинио губитнике и у недоглед продужио трагедију преварених породица.

Шта се добија:
– Град Београд добија више од 5 милиона евра на име накнаде за уређење грађевинског земљишта
– Буџет републике добија више од 1 милион евра на име пореза
– Станком и његови повериоци добијају 7.500 м2 и минимално 3.5 милиона евра
– Купци и њихове породице, уз велику жртву, долазе до станова

Иако је овај план већ био договорен између стечајног управника и Станкома пре отварања стечаја над Станкомом, постоје оправдане сумње да се након покретања стечаја Станкома ради на његовом рушењу. Да ли је могуће да већинском власнику Станкома ово није доста, већ хоће све? Да ли је могуће да Станком, који није уложио ни један једини динар у Филмски Град, хоће да превари све?

Тражимо подршку државе за овај план. Тражимо да се држава умеша и спречи покушаје да се план уруши и да уђемо у агонију дуготрајних судских поступака и велике штете. Молимо вас за хитан састанак како би вас упознали са детаљима и договорили даље кораке.

Председник Сkупштине
„1.000 оштећених“
Никола Данић

—————————————————————————–

 

Саша Радуловић

Саша Радуловић

Рођен 1965. године. Одрастао у Сарајеву где завршио основну и средњу школу и Електротехнички факултет 1989. године, смер аутоматика и електроника. Након дипломирања добио је посао у Сименсу у Немачкој где је радио на нуклеарним електранама. Каријеру је 1993. наставио у Канади и САД где је био је активни учесник бума Силицијумске долине. У Србију се вратио 2005. године.

Са Верицом Бараћ и Мирославом Миленовић борио се против корупције и радио на случајевима 24 пљачкашке приватизације. Био је финансијски експерт тужилаштва за стечај и берзу, држао тренинге за тужиоце и полицијске инспекторе за привредни криминал. Пет месеци био је министар привреде у Влади Србије и за то време спречио пљачку браћеВучић, Синише Малог, Млађана Динкића, који су наставили тамо где је Тадићева власт стала.

Уверио се да је Александар Вучић центар корупције, изашао из Владе и са сарадницима основао покрет “Доста је било” чији је циљ да победи и уведе систем, правну државу јаких институција и слободних медија, заустави партијско запошљавање, уведе транспарентност и чисте рачуне.

Саша Радуловић је доказано највећи борац против режима Александра Вучића и партократије која убија Србију. Ако Александар Вучић некога не сме да погледа у очи, онда је то Саша Радуловић. Спречио га је у пљачки тада, спречиће га у пљачки и сада.

Оставите коментар

avatar
2500