Autorski tekst Građevina

Prevareni kupci stanova

Pravna nesigurnost. Ovo je osnovna odlika našeg malog, korumpiranog, neuređenog društva i najveća prepreka za bilo kakve ozbiljne investicije u Srbiji. Nigde se to katastrofalno stanje ne odražava jasnije nego u stanju katastra i zemljišnih knjiga.

stanovi

Kupoprodaja nekretnina na zapadu je uređen i siguran sistem. Nema vanknjižnog vlasništva. Nema kupovine kešom na ruke. Kupac ima advokata. Prodavac ima advokata. Kupac novac uplaćuje na specijalni račun otvoren samo za potrebe kupoprodaje nekretnine (escrow account), i taj novac se prebacuje na račun prodavca tek kada uknjižba nekretnine pređe sa prodavca na kupca. Čitav posao završavaju advokati i svojim licencama i imovinom garantuju za pravnu sigurnost celog postupka.

Kod nas je carstvo vanjknjižnog vlasništva bezgranično. Carstvo opštinskih arhiva sa neverovatnom količinom neuknjiženih i nedefinisanih prava na zemljištu i objektima. Carstvo APR-a sa nekretninama unešenim kao kapital u privredna društva, ugovorima o kupoprodaji nekretnina kroz prodaju udela u d.o.o. privrednim društvima, tzv. SPV ili ti Special Purpose Vechicles. Carstvo neuknjiženih sudskih presuda, sudskih poravnanja, presuda zbog priznanja. Carstvo plaćanja nekretina trange frange kompenzacijama, asignacijama, cesijama i ostalim imaginarnim sredstavima plaćanja. I to sve kod blokiranih preduzeća.

Tako je i moguće da se na osnovu neuknjiženog prava korišćenja na zemljištu, dobije građevinska dozvola ili ne, počne gradnja sa ili bez ikakve dozvole i omogući kupoprodaja stanova za keš. I naravno sve ovo vanknjižno. Moguće je i da ta kuporpodaja nigde ne ostavi traga u poslovnim knjigama. Onako vanbilansno. I da se ugovori overe u sudu, a da novac završi ko zna gde. Jednom prilikom sam prisustvovao razgovoru sa Holanđanima kojima je bezuspešno pokušano objašnjenje „koncepta“ bespravne gradnje. Tragikomično.

Pošto je to opšte stanje, građani naviknuti na ovaj haos i dalje kupuju za keš na ruke. Uz priznanicu. Ova činjenica nije opravdanje, samo činjenica. Tako je.

Zamislite sada da onaj koji vam prodaje stan za keš na ruke u isto vreme prodaje stanove i građevinskim firmama koje grade te iste stanove. Pošto vajni investitor ima kapital od 500 evra, a gradi objekte vredne desetine miliona evra, jedini način da plati gradnju je da građevinskim firmama za rad i materijal koji ugrađuju, umesto novca ponudi kvadrate u objektu koji grade.

I tako se napravi piramida: novac od prodaje stanova se izvlači iz projekta, a izgradnja se finansira od sredstava građevinskih firmi koje takođe dobijaju stanove. Na žalost, kao i svaka druga piramida, i ova ima svoj kraj: kada nestane stanova za ustupanje građevinskim firmama koje grade objekte. Tada gradnja staje. Zavisno od toga koliko je stanova investitor „prodao“ kupcima za keš u odnosu na broj stanova koji je podeljen građevinskim firmama, dolazimo do procenta izgrađenosti na kome piramida puca. Recimo negde na 35% izgrađenosti. U prevodu, prodaju se i podele građevinskim firmama svi stanovi, stepen izgrađenosti dođe do 35%

Zamislite sada jedan takav projekat koji se zakuca u zid sa stepenom izgrađenosti od 35%. Šta da radi vajni investiotor? Novac koji je uzeo od kupaca je potrošio na neke druge stvari ili sklonio na stranu, stanova za podelu više nema. Šta dalje? Recimo, mogao bi da napravi neku novu firmu, ili dve ili tri, prebaci ove vanknjižne nekretnine novim trange-frange ugovorima na te nove firme, i pokuša da time što ljudi ne znaju mnogo o svemu ovome, većinu kupaca ostavi sa ugovorima na originalnoj firmi bez prava na stanove. Pa da onda ta originalna firma završi u stečaju, sa njom i velika većina kupaca, a da su nekretnine prošetale na neka druga pravna lica i da bude pojela maca. Niko nije kriv. Došao stečaj.

Pokušaj spašavanja ove katastrofalne situacije za kupce, sada poverioce, je u početku sizifov posao. Sa jedne strane stvoren pravni privid (papir sve trpi) regularnosti i legitimnosti situacije u kojoj ogroman broj ljudi prevaren. Sa druge strane, izuzetno emocionalni prevareni ljudi koji nikome ne veruju, a posebno ne veruju koliko je loša situaciju u kojoj su. Još uvek se nadaju u čudo: da će neko sve to da plati i sredi. A treba da se plati završetak objekata koji su završeni 35%. I da se plati naknada za građevinsko zemljište koja je plaćena 0%. A treba da se plati i kamata. A treba da se plate i utajeni porezi sa svojom kamatom. Zamislite koliko je to novca.

Pošto novac koji su dali kupci nije završio na gradilištu, postavlja se pitanje: gde je završio? Odgovor na ovo pitanje može dati samo finansijska istraga u okviru krivičnog postupka. Sa druge strane, o koliko novca se radi, mogu da kažu samo sami kupci. Jer osim njihovih izjava o tome kome su dali novac i koliko kao i priznanica koje imaju, ni istraga ne može daleko da ode. Sve ovo je jedan veliki posao i traje dugo vremena sa neizvesnim ishodom. On nije rešenje problema. Ali može na kraju da popravi ukupan rezultat i povoljnije namirenje prevarenih ljudi.

Najveći problem su potrebna sredstva za završetak objekata. Moraju se naći sredstva i model završetka objekata, inače će šteta za sve biti potpuna.

Suočavanje sa činjenicama je tek prvi i najvažniji deo rešenja problema. Drugi deo je prihvatanje principa ravnomernog namirenja. Jedini način da pristupite rešenju problema je da svi prihvate da moraju zajedno. Da ne može neko da dobije sve, a neko da izgubi sve. Da će svi morati da izgube nešto i da je glavni cilj da se izgubi što manje. Kolektivno.

Tu počinju problemi. Manjina koju ne interesuje kolektivno i ravnomerno, već misle da mogu da dobiju više od ostalih. Npr. oni koji su kupili stanove u zgradama koje su po njihovom mišljenju „skoro završene“. Oni vide samo da je u njihovom stanu potrebno postaviti parket, sanitarije, okrečiti, a to sve mogu i sami ili su već to i učinili u poslednjih 3 godine dok prolaze kroz golgotu. To što zajednički prostori nisu završeni, što poreske obaveze nisu plaćene, što građevinsko zemljište nije plaćeno, što poverilac koji je isporučio pločice u njihovom stanu nije plaćen, a ni zidar, ni moler, ni … Šta će biti sa drugim, to ih ne interesuje. U državi u kojoj se sve otima, ovakav pristup ne nailazi kod građana na osudu. Svako se snalazi kako najbolje može i ume.

Ali nije u redu. A posebno nije u redu zavoditi ostale ljude, lažno se predstavljati, puštati glasine i podrivati jedinu nadu koju imaju da povrate svoj novac. Jedino može kolektivno. Ne može manjina dobiti sve, a većina izgubiti sve. Upravo na ovakav pristup i računa vajni investitor koji je napravio piramidu. Razbijanje jedinstva oštećenih vodi u propast svih.

Na sreću, većina oštećenih to shvata. Mada jeste bolno, jer ljudi jesu prevareni. U borbi za svoja prava, predstavnici oštećenih su svim novinama poslali dopis. Dopis koji su poslali svim relevantnim državnim institucijama. Izgleda da manjina ima mnogo bolji pristup medijima nego većina. Nekako ovaj dopis nikako da stigne u medije. Možda će ovo pomoći. Da ljudi povrate što više. Da barem dođu do novca koji su uložili što je oko 1000 evra po m2 u proseku. Ko pomisli da je to malo za stan, napomena da je to plaćano za sivu gradnju 2004, 2005 i 2006 godine. A ko hoće može, uz doplatu, da dođe i do stana. Na žalost, bolje ne može. Ako će svi dobiti ravnomerno i po istom aršinu. A i za toliko je potrebna borba.

Saša Radulović

Objavljeno na Blogu B92 12.06.2011. godine

CINS: iljade prevarenih građana još uvek čeka stanove u Filmskom gradu

—————————————————————————–

1000 OŠTEĆENIH
Udruženje „1000 oštećenih“ osnovano je rešenjem Ministarstva za državnu upravu i lokalnu
samoupravu, 30.6.2008. god pod br.4792 i rednim brojem 13.808 kao udruženje građana.
Predsednik Skupštine Nikola Danić,Zastupnik Udruženja:Zoran Pavlović

UDRUŽENJE „1000 OŠTEĆENIH“
I STEČAJNI UPRAVNIK DELTA LEGALA
NUDE REŠENJE AGONIJE

Kada su 2007.godine,Stankom i Delta legal,Investitor i Suinvestitor, na izgradnji preko 40 hiljada kvadrata stambenog,poslovnog i garažnog prostora,na ekskluzivnoj lokaciji „Filmski grad“ prekinuli radove i ušli u dugoročne, uz to i neizvesne ortačke parnice, sa sobom su u pravno beznađe i dugu agoniju povukli i preko hiljadu kupaca i tri hiljade članova njihovih porodica. Na stotine pisanih stranica upućenih na adrese predsednika države, predsednika vlade, ministara pravde, unutrašnjih poslova, prostornog planiranja, specijalnog tužilaštva, predsednika skupštine… i danas su nemi svedoci ovog tragičnog slučaja koji bez premca dobija epitet najveća građevinske pljačke organizovane i sporovedne u novijoj istoriji zemalja sa ovih prostora. Procenjuje se, da direktna šteta, naneta kupcima, prelazi 40 miliona EU ne računajući još najmanje toliki iznos kroz izgubljenu dobit, pretrpljenu štetu, stres i mnoga druga psihička i fizička maltretiranja koja za posledicu imaju na desetine smrtnih slučajeva i teških oboljenja. U ovoj aferi i veliki gubitnik je i država koja godišnje gubi preko milion EU zbog neplaćenog poreza. Dodajmo tome i podatak da je poslu moglo da se nada najmanje 300 mladih ljudi.

Uvođenjem stečaja, najpre u Delta legal, čemu je predhodilo hapšenje vlasnika ove kontroverzne firme, a nedelju dana kasnije, uvođenjem stečaja i u Stankom, stvoreni su realni uslovi da se sveobuhvatnom reoganizacijom ovih firmi, dojučerašnjih poslovnih partnera, stvari pokrenu sa mrtve tačke.

Skupština kupaca okupljenih oko Udruženja „1.000 oštečenih“, praktično je od momenta uvodjenja stečaja bila u neprekidnom zasedanju sa ciljem da svaki od kupaca duboku pronikne u smisao i sadržinu celokupnog stečajnog postupka.

Više od 90% prevarenih kupaca razmatralo je i prihvatilo plan reorganizacije stečajnog upravnika Saše Radulovića. Mada je plan za kupce izuzetno bolno rešenje, on je bez sumnje i dobar put za izlazak iz dugogodišnje agonije. Ovo rešenje respektuje interese svih stranaka u ovoj tragediji i traži popuštanje i žrtve svih, a najviše žrtvu prevarenih kupaca.

Za završetak 6 blokova u Filmskom Gradu sa preko 40.000 m2 stambenog i poslovnog prostora, potrebno je oko 16 miliona evra. Kupci razmatraju mogućnost da po inicijativi Stečajnog upravnika i računici koju je on prezentirao, izvrše doplatu koja bi u najgorem slučaju mogla da iznosi i do 500 evra po m2. Ove doplate će dati neophodna sredstva za završetak svih objekata i zatvaranje finansijske konstrukcije. Konačnu reč o rasponu doplate, daće Odbor poverilaca po njegovom konstituisanju.

U središtu plana se nalazi nacrt ugovora između Delta legala i Stankoma kojim se rešavaju svi imovinsko pravni odnosi, sprečavaju dugotrajni i skupi sudski postupci koji bi od svih, bez obzira na njihovi ishod, učinio gubitnike i u nedogled produžio tragediju prevarenih porodica.

Šta se dobija:
– Grad Beograd dobija više od 5 miliona evra na ime naknade za uređenje građevinskog zemljišta
– Budžet republike dobija više od 1 milion evra na ime poreza
– Stankom i njegovi poverioci dobijaju 7.500 m2 i minimalno 3.5 miliona evra
– Kupci i njihove porodice, uz veliku žrtvu, dolaze do stanova

Iako je ovaj plan već bio dogovoren između stečajnog upravnika i Stankoma pre otvaranja stečaja nad Stankomom, postoje opravdane sumnje da se nakon pokretanja stečaja Stankoma radi na njegovom rušenju. Da li je moguće da većinskom vlasniku Stankoma ovo nije dosta, već hoće sve? Da li je moguće da Stankom, koji nije uložio ni jedan jedini dinar u Filmski Grad, hoće da prevari sve?

Tražimo podršku države za ovaj plan. Tražimo da se država umeša i spreči pokušaje da se plan uruši i da uđemo u agoniju dugotrajnih sudskih postupaka i velike štete. Molimo vas za hitan sastanak kako bi vas upoznali sa detaljima i dogovorili dalje korake.

Predsednik Skupštine
„1.000 oštećenih“
Nikola Danić

—————————————————————————–

 

Saša Radulović

Saša Radulović

Rođen 1965. godine. Odrastao u Sarajevu gde završio osnovnu i srednju školu i Elektrotehnički fakultet 1989. godine, smer automatika i elektronika. Nakon diplomiranja dobio je posao u Simensu u Nemačkoj gde je radio na nuklearnim elektranama. Karijeru je 1993. nastavio u Kanadi i SAD gde je bio je aktivni učesnik buma Silicijumske doline. U Srbiju se vratio 2005. godine.

Sa Vericom Barać i Miroslavom Milenović borio se protiv korupcije i radio na slučajevima 24 pljačkaške privatizacije. Bio je finansijski ekspert tužilaštva za stečaj i berzu, držao treninge za tužioce i policijske inspektore za privredni kriminal. Pet meseci bio je ministar privrede u Vladi Srbije i za to vreme sprečio pljačku braćeVučić, Siniše Malog, Mlađana Dinkića, koji su nastavili tamo gde je Tadićeva vlast stala.

Uverio se da je Aleksandar Vučić centar korupcije, izašao iz Vlade i sa saradnicima osnovao pokret “Dosta je bilo” čiji je cilj da pobedi i uvede sistem, pravnu državu jakih institucija i slobodnih medija, zaustavi partijsko zapošljavanje, uvede transparentnost i čiste račune.

Saša Radulović je dokazano najveći borac protiv režima Aleksandra Vučića i partokratije koja ubija Srbiju. Ako Aleksandar Vučić nekoga ne sme da pogleda u oči, onda je to Saša Radulović. Sprečio ga je u pljački tada, sprečiće ga u pljački i sada.

Ostavite komentar

avatar
2500